Adana Emlakçılar Odası Başkanı Rabia Ülkü Uçar, 2020 yılında; 33 bin 276 adet işlem ile bütün zamanların konut satışı rekorunun kırıldığını söyledi. Başkan Uçar, gazetemize yaptığı açıklamada, sıfır konut stokunun eridiğini belirterek, ‘’En fazla hareketlilik, devletin faiz oranlarını düşürmesiyle birlikte temmuz ayında yaşandı. Faizlerin yeniden yükselmesi, aralık ayından itibaren daralmaya sebep oldu’’ dedi.
Röportaj: Yener EKİNCİ
ADANA (BÖLGE) – ‘’Adana tarihinde görülmeyen ve bir daha da görülmesi zor olan satış rakamlarına ulaşıldı.’’ Bu sözler, sektörde 2020 yılını gazetemize değerlendiren, Adana Emlakçılar Odası Başkanı Rabia Ülkü Uçar’a ait. Başkan Uçar, özellikle geçen temmuz ayında yaşanan hareketlilikle beraber, 33 bin 276 adet işlem ile bütün zamanların konut satışı rekorunun kırıldığını ifade etti. Rekorda, faiz oranlarının düşürülmesinin katkısı büyük. Başkan Uçar, sorularımıza şu yanıtları verdi;
Emlak sektörü 2020 yılını nasıl geçirdi ve pandemi sürecinde gayrimenkul fiyatlarının ve faiz oranlarının düşürülmesi, krizin fırsata çevrilebilmesi açısından yeterli oldu mu?
Emlak sektörü, 2020 yılında 33 bin 276 adet işlem ile bütün zamanların en fazla konut satışı rekorunu kırmıştır. Yine 2020 yılında, konut satışları bir önceki yıla göre, yüzde 15 oranında artış göstermiştir
Rekorun kırılmasında hangi aylar etkili oldu?
Konut fiyatları, 2019 yılının 3 çeyreğinden itibaren artan bir trende girmişti. 2020’nin ilk üç ayında, 2019 yılında geçekleşen fiyat seviyelerini korudu. 2020 mart ayında pandemi ilan edilmesiyle birlikte mart, nisan ve mayıs ayında piyasa satış rakamları açısından ciddi daralma yaşadı. Satış rakamları ciddi kayıplara ulaştı. Bu da, fiyatların yılın ilk iki çeyreğinde durağan seyretmesine neden oldu. Devletimizin faiz oranlarını düşürmesi ve sıfır ve ikinci el konutta ciddi kolaylıklar sağlaması nedeniyle, konuta talep birden hızlandı, ilk el konutta stoklar eridi. Krediye kolay ulaşım, konut fiyatlarında talep yönlü baskı nedeniyle ciddi artışlara sebep oldu. 2020 temmuz ayında, 5 bin 245 adetlik konut satışı ile bütün zamanların satış rekoru kırıldı. 2020 eylül ayından itibaren, piyasa kısmen dengelendi. Yıl sonu, aralık 2020 ayında ise faiz oranlarının ciddi yükselmesi nedeniyle konuta erişim daraldı; ama piyasadaki arz eksiği nedeniyle piyasada oluşmuş fiyatlarlarda düşüş yönlü bir eğilime rastlanmadı. 2020 yılı, piyasa eğilimleri ve alıcıların faiz oranlarını kaçırmamak adına fırsat maliyet dengesini, gözetmeden sorgulamadan konut satın aldığı bir yıl oldu. Genellikle kendileri hızlı karar vererek işlem gerçekleştirdiler.
Gayrimenkul fiyatları yılın son çeyreğinde faizlerin artmasıyla yeniden yükseldi. Dolayısıyla meslektaşlarınızın işi de sekteye uğradı. Pandemi boyunca devletten bir destek talebiniz bulunuyor mu?
Faiz oranlarının yükselmesinin etkisini, 2020 aralık ayında gerçekleşen 1645 adetlik satış rakamı ile ciddi bir şekilde hissettik. Sanırım, şubat ayında da buna yakın satış rakamları ile karşılaşacağız. Merkez bankası başkanımızın, ülkemizde sıkı para politikalarına, enflasyonla mücadele adına devam edileceği yönünde açıklamalarını basından takip etmekteyiz. Faiz oranlarındaki düşüşün hemen olmayacağı, faiz oranlarındaki düşüş trendinin uzun bir süreye yayılacağı izlenimini alıyoruz. Kanaatimizce, piyasalar ancak yılın üçüncü çeyreğinden itibaren düzelecek ve dengelenecek.Bu durumda önümüzde konut satışları açısından, dolayısıyla emlakçı esnafı açısından sıkıntılı geçecek bir sekiz ayın olduğu görülmekte. 2020 yılındaki değerlerin görülmesi zor gibi. Bu nedenle, hem pandemi; hem ekonomik koşullar çerçevesinde emlakçı esnafının ayakta kalması için devlet desteği şart gibi. Esnaf destek kredilerinin vadelerinin uzatılarak yeniden yapılandırılması, emlakçı esnafının pazar payının korunması için kaçak emlakçılarla mücadelenin artırlması, kaçağın ve vergi kaybının önlenebilmesi için mülkünü satacakların bir şekilde yetki belgeli emlak ofisleri vasıtasıyla, tapu dairelerine erişimi konusunda tedbirler alınabilir.
Özellikle pandemi sürecinde genel olarak ev sahipleri evlerini neden sattılar?
Malumunuz, pandemi resmi olarak ilan edildiğinde bu yana neredeyse bir yıl olacak. Bu zaman dilimini ve süreci konut satışları acısından Üçe ayırabiliriz. 1- Pandeminin başlangıcı (mart, nisan, mayıs ayları) 2- Devletin piyasayı rahatlamak ve ticareti hızlandırmak adına faiz oranlarında uyguladığı sübvansiyon ile piyasa olduğu aylar (haziran, temmuz, ağustos) 3 – Eylül 2020 sonrası dengelenme ve durağanlaşma süreci. Birinci süreçte konut satış rakamları daralma yönünde hareket etti. Satıcılar konutlarını satmak isteseler bile karşılarında alıcı bulamıyorlardı. Yine, pandeminin ekonomik etkileri kısıtlıydı. Mayıs ayından itibaren pandeminin ekonomik etkilerini satma yönünde karar verenler hissetmeye başladılar. Sürecin ikinci bölümünde, pandemiyi ekonomik olarak hisseden kesimler, nakde geçmek ve finans yaratmak adına gayrimenkullerini satışa çıkardılar. Müteahhit firmalar için bu süreç, uzun bir süredir bekleyen stoklarını eritmek için fırsat oldu. Satma yönünde hareket edenler, karşılarında faiz oranlarını fırsat olarak gören, belki bir daha bu fırsatı yakalayabileceğine inanmayan bir alıcı kesimle karşılaştılar. Bu dönemde Adana tarihinde görülmeyen ve bir daha da görülmesi zor olan satış rakamları oluştu. Konut fiyatlarında talep baskısı nedeniyle ulaşılması zor rakamlara ulaşıldı. Üçüncü evrede ise faizlerin artması, piyasadaki doygunluk, yeni alıcıların hem piyasada oluşan fiyatlar, hem de faiz oranların yükselmesi nedeniyle, dengelenme sonrasında durağanlaşma ve daralma meydana geldi. 2020 yılı aralık ayından itibaren daralmayı ciddi bir şekilde hissetmeye başladık.
Bakkallar, market zincirlerine karşı ayakta kalma mücadelesi verirken, işletme çapında ki emlakçılar da, büyük sermayeli emlak şirketleri ve internet siteleri ile savaşıyor. Mesleğin geleceğini nasıl görüyorsunuz?
İşlem hacminin kısıtlı olduğu, sığ ve dar piyasa da işletmelerimizi ayakta tutmaya çalışıyoruz. Biliyorsunuz ki, odalarımız ve yasal sektör STK’ların Ticaret Bakanlığı nezdinde bulundukları yoğun girişimlerle, alanımız yönetmelikle de olsa, hukuki bir altyapıya kavuştu. Şimdi ilgili kamu idarelerinden, yönetmelik hükümlerinin sıkı denetim ve kontrolle, kayıt dışı çalışan kişileri piyasada faaliyet göstermesinin engellenmesini beklemekteyiz. Bu gerçekleşirse pazar payımız artacaktır ve rahatlamaya sebep olacaktır. Yine internet portallarının ana görevi, alıcı ve satıcıyı buluşturmaktır. Bu mecralarda, çok sayıda hiçbir hukuki niteliği olmayan kişi ve kuruluşlar emlakçı, danışman sıfatıyla ilan verebilmekte, bu portallarda yer bulabilmektedir. Derhal internet portalları, yetki belgesi olmayan kişi ve kuruluşları, portallarından uzaklaştırmak zorundadır. Bu mecralarda tüketiciler aldatılmakta, manipüle edilmektedirler. An itibari ile yetki belgeli ofis sayısı 338’e ulaşmıştır. Bir kamu spotuyla alıcıları ve satıcıları bilinçlendirebilirsek, işini doğru ve yasal sınırlarda yapan işletmelerin ayakta kalması kolaylaşacaktır. Yine yönetmelikle, yetki belgeli emlak ofislerinin yapacakları iş ve işlemlerin kapsamı genişledi. Odamıza kayıtlı emlak ofislerinin de bu alanlara yönlendirerek, gelir düzeylerini arttırmayı hedefliyoruz.
Oda olarak, üyelerinizin teknolojik dönüşümün içinde yer almaları açısından bir çalışmanız olacak mı?
İlgili kamu idareleri, ister e-devlet platformu olsun, ister web tapu uygulamaları olsun teknolojik olarak sürekli bir gelişim ve dönüşüm içindeler. Bu süreci takip ediyoruz ve aralıklarla kamu kuruluşlarıyla işbirliği ile üyelerimiz için bilgilendirme toplantıları yapmaktayız. Artık teknolojiyi kullanmadan kamuya erişim kolay değil. Bu da, bu bilgiye sahip değilseniz, iş yapmakta güçlüklerle karşılaşacağınız anlamına gelir. Gerek sosyal medyadan, gerekse zaman zaman yaptığımız bilgilendirme toplantıları ile üyelerimizi bilinçlendirmeye çalışıyoruz. Yine süreç, teknolojik olarak MLS ve CRM içeren yazılımları kullanmaya doğru hızla ilerliyor. Sadece üyelerimize özel, yalnızca onların üye olabileceği, yetkili oldukları portföylerini birbirleriyle paylaşabilecekleri MLS ve müşteri ve portföy takibini birlikte içeren CRM yazılımlarını kullanma gayreti içinde olacağız.
Pandemi dönemini fırsat bilen dolandırıcıların, ucuz ev vadederek; sahte kimlik ve vekalet ile piyasaya çıktıklarına dair şikayetler geliyor. Bunlardan korunmak için nasıl tedbirler almalıyız?
Öncelikle gayrimenkulleri emlak ofisleri aracılığı ile satmak, satın almak,kiralama isteyenler bu firmaların yetki belgeleri olup olmadığını taşınmaz ticareti bilgi sistemi üzerinden kontrol etsinler. Yetki belgesine sahip olmayan işletmeler ile çalışmasınlar. Yine aracısız satın almak isteyenler, satıcıdan satıcının gayrimenkule ilişkin web tapu platformundan kolaylıkla temin edebileceği, barkodlu takbis belgesini istesinler, web tapu üzerinden barkodu doğrulasınlar. Takbis belgesi içeriğini kontrol etsinler. Coğrafi bilgi sistemi üzerinden konum doğruluğu yapsınlar. Bilgiler örtüşüyorsa yine bir emlak ofisine danışarak fiyat bilgisinin doğruluğu hakkında detaylı bilgi istesinler. Gerekirse ücretli veya ücretsiz o bölgede faaliyet gösteren bir yetki belgeli emlak ofisinden temin edebilecekleri karşılaştırmalı rayiç bedel raporu istesinler. Fiyatın doğruluğu konusunda gerekli araştırmayı yapsınlar. Yani, yine de ne olursa olsun, odamıza kayıtlı bir emlak ofisi ile çalışsınlar. Yine taşınmaz ticareti bilgi sistemi üzerinden, biz emlak işletmeleri için kayıt dışı çalışanları, Ticaret Bakanlığı’na bildirebileceğimiz bir bölüm açıldı. Yetkisiz emlak işletmelerini ve şahısları ister odamıza, ister bir dilekçe ile Ticaret Bakanlığı’na bildirebilirler. Uğradıkları kayıplar için zara verenler hakkında, cumhuriyet savcılıklarına suç duyurusunda bulunabilirler.
Adana’da gayrimenkul fiyatları ne olursa olsun, Sarıçam bölgesi talep görmediğinden burada ki fiyatlar hep cazip kalıyor. Ev sahibi olmak isteyen düşük gelirliler için bu bölgeyi önerebiliyor musunuz?
Adana, son 30 yılda belki imar planlarının da böyle düşünülmesi ve yönlendirmesi ile hep kuzey batı aksına gelişti ve büyüdü. Şehrin sosyo ekonomik gelişimi, Seyhan ilçemizin kuzey batısı ve Çukurova ilçemizin tamamında hızla gelişti. Bu gelişimin, belirttiğimiz bölgelerde arsa fiyatlarını artması neticesinde, üreticiler arsa fiyatları ucuz ve yapılaşmaya açılan arsa üretiminin olduğu Sarıçam bölgesine yönlendi. Üniversitenin o bölgede olması, yeni yapılan stat gibi etkenler, üreticiler için cazibe merkezi oldu. Sarıçam’da, oluşabilecek talepten fazla konut üretildi. Bir takım sosyal ve demografik nedenlerden ötürü, Sarıçam’da oluşabilecek talep ilgili bir çalışma olmadan üretime geçildi ve konutlar tamamlandı. Şu an fiyat /fayda anlamında Adana’da konuta ulaşımın en kolay olduğu bölge Sarıçam… Alt gelir grubunun kolayca yönelebileceği en kolay bölge… Konut ihtiyacını karşılamak isteyenler, o bölgeden konut edinebilirler.
Toplumdaki emlak sektörüne yönelik olumsuz algı devam ediyor mu? Yasal olarak beklentileriniz neler?
Sektörün yıllarca yasal mevzuata sahip olmamasından dolayı oluşmuş bir kötü algı var. Artık yönetmelik olarak çıkarılmış bir yasal mevzuata sahibiz. Vatandaşların bilgilendirilmesi gerekiyor. İdareden en önemli beklentimiz, bu mevzuatın hem kamu spotu, hem de alanda yapacağı sıkı ve sürekli denetimlerle, piyasada oluşan iş ve işlemlerin mevzuat kapsamında yürütülmesinin sağlanması beklemekteyiz. Bu durumda, sektörde faaliyet gösteren kişi ve kuruluşlara yönelik olumsuz algı hızla kırılacaktır.
