Emlakçılar Odası konut fırsatçılarını tespit ediyor

Adana Emlakçılar Odası Başkanı Rabia Ülkü Uçar, Adana’nın kuzeyinde yaşayan insanların, sağlam yapılarıyla nedeniyle depremden etkilenmeyen güney mahalleleri tercih ettiğini ve kent içi bir göç yaşandığını belirterek, ‘’Buna karşın, kiralık ev fiyatlarında fırsatçılık denilebilecek türde fahiş artışlar yaşandı. Ticaret Bakanlığı, fahiş fiyat uygulayan ev ve arsa sahiplerine büyük cezalar uygulayacak. Bizler de aşırı fiyat isteyenleri ilgili yerlere bildirmek üzere tespit ediyoruz’’

***

Emlakçılar Odası, fahiş fiyat verenlere savaş açtı

Röportaj: Yener EKİNCİ

ADANA (BÖLGE) –Adanalı emlakçıları uzun yıllardan bu yana başarıyla temsil eden ve sektörde daha iyi şartlar oluşması için gecesini gündüzüne katarak takdire layık çabalar sergileyen Emlakçılar Odası Başkanı Rabia Ülkü Uçar ile her ocak ayında, geçen yılın değerlendirmesini yaptığımız bir röportaj çalışması gerçekleştirmek, aramızda geleneksel bir hal almıştı. Oda işleri yoğun olduğu için kendisiyle bu sene ki görüşmemiz, ocak ayının sonlarına doğru mümkün olabildi. Sonraki günlerde ise deprem felaketinin yaşanması, röportaj çalışmamızı bugüne ertelemeye vardırdı.  İşte, deprem sonrası güncellediğimiz o röportaj;

Deprem felaketi Adana’da ki emlak piyasasını nasıl etkiledi?

Bölgemizde, barınma ihtiyacı en büyük sorun haline geldi. Buna karşın, kiralık ev fiyatlarında fırsatçılık denilebilecek türde fahiş artışlar yaşandı. Ticaret Bakanlığı, fahiş fiyat uygulayan ev ve arsa sahiplerine büyük cezalar uygulayacak. Bizler de aşırı fiyat isteyenleri ilgili yerlere bildirmek üzere tespit ediyoruz.

Adana’nın kuzeyinde yaşayanlar, depremden etkilenmeyen sağlam yapıları nedeniyle güney mahalleleri tercih ediyorlar artık. Kent içi bir göç başladığını söyleyebilir miyiz?

Çok rahat söyleyebiliriz. Özellikle müstakil evler büyük rağbet görür hale geldi. Zaten kiralanan evlerin çoğunluğunu da güney mahallelerde ki müstakil evler oluşturdu. Şu an kiralık veya satılık müstakil ev bulmakta zorlanıyoruz. Bulduklarımızda da yüksek fiyatlar isteniyor. Bunun yanı sıra, tek katlı veya prefabrik ev yaptırılacak arsaya da yönelim oldu.

Oda olarak deprem sonrası ne gibi çalışmalar yürüttünüz?  

İlk zamanlar depremzedelerden komisyon almadık. Bütün arkadaşlarımız, çağrımıza cevap verdiler ve bu konuda çok duyarlı davrandılar. Ne yazık ki bir süre sonra bu fedakarlığımız suistimal edilmeye başladı. Durum böyle olunca geçen haftadan itibaren uygulamamızı arkadaşlarımızın inisiyatifine bıraktık. Emlakçı esnafı, depremin ilk gününden itibaren sahadaydı. İhtiyaç malzemeleri dağıtımında aktif rol aldılar. Yardım seferberliğine katılan meslektaşlarıma bir kez daha teşekkür etmek istiyorum.

Sektörünüz 2022 yılını nasıl geçirdi ve yeni yıldan neler bekliyorsunuz?

2022 yılı Adana ilimiz için tapu idarelerinde satış adı altında gayrimenkul devri işlem sayılarının arttığı bir yıl olmuştur. 2022 yılı içersinde ilimizdeki tapu idarelerde 67 bin 472 toplam satış adı altında işlem yapılmıştır. Bir önceki yılın 65 bin 728 adetlik işlem sayısına göre toplam gayrimenkul satışlarında işlem sayısının artığı görülmektedir. Bu işlemlerin dağılımı incelendiğimizde konut satışlarının bir önceki yıla göre payı düşmüş konut dışı gayrimenkullerin (arsa, arazi, işyeri vs ) alım satım – devir işlem sayısı, dolayısıyla payı artmıştır. 2023 yılı için beklentimiz ise; konut dışı gayrimenkul piyasasında, 2022 yılında ortaya çıkan gerçekleşmelere yakın oluşabileceği, konut piyasasının da ise arzdaki eksiklik ve konut fiyatlarının halen bir denge noktasına oturmaması nedeniyle, işlem adetlerinin bir miktar daha darabileceğini düşünmekteyiz. Eğer kamu otoritesi İkinci elde Konut kredisi faiz oranlarında uzun süreli bir kampanya yapar ve kamu bankaları kullandıracakları kredi  tutarlarındaki kısıtları kaldırırsa 2022 yılı düzeylerinde işlem  sayıları ile 2023 yılını kapatabiliriz.

Geçen yılın satış ve kira rakamları nelerdir ve ortaya çıkan sonuç bir daralmaya işaret ediyor mu?

İlimiz için, 2022 yılı içersinde gerçekleşen gayrimenkul satışları incelediğimiz de, tapu idarelerinde satış adı altında tamamlanan işlemlerin 26 bin 908 adedi konut, 40 bin 514 adedi ise konut dışı (arsa, arazi, işyeri gibi ) gayrimenkul satış işlemlerinden oluşmaktadır. Daralma olup olmadığını inceleyebilmek için ise Adana’daki tapu idarelerinin 2021-2022 yıllarında gerçekleştirdikleri satış adı altında tamamlanan işlemleri yüzdelik olarak ifade edip ve kıyaslamak gerekir buna göre; 2021 yılında yapılan işlemlerin yüzde 57’si konut dışı gayrimenkullerin satış işlemi, yüzde 43’ü ise konutlardan oluşmaktadır. 2022 yılında yapılan işlemlerin yüzde 60’ı konut dışı gayrimenkullerin satış işlemi yüzde 40’ı ise konutlardan oluşmaktadır. Verdiğimiz rakamlar ışığında bir önceki yıla kıyasla tapu da 2022 yılında, konut dışı gayrimenkullerin için satış adı altında açılan işlemlerin sayısı artmış, konut satışlarında ise azalma meydana gelmiştir. Piyasayı konut dışı işlemlerde (arsa, arazi, işyeri vs ) meydana gelen satışlar sürüklemektedir. 2022 yılı konut satış işlem adetlerini  gösterir rakamlar aşağıdaki gibidir..

2022 yılında ilk kez satılan konut sayısı : 8 bin 141 adettir

2022 yılında ikinci el satılan konut sayısı : 18 bin 767 adettir

2022 yılında satılan toplam konut sayısı : 26 bin 908 adettir

Gerçekleşen kiralama işlemleri ait elimizde bir veri yoktur. Gözlemlerimize göre piyasa da oluşan kira bedellerinin yüksekliği ve konut arzında oluşan sıkıntılar nedeniyle kiracılar halen ikamet ettikleri konutlarına değiştirmeyi düşünmemektedir.2022 yılı sektörümüz ve piyasadaki emlakçılar için kiralama işlem sayılarının azaldığını bir yıl olmuştur. .Bizim için 2022 kira piyasasında ciddi daralma yaşamıştır.

Adana’da, gayrimenkul fiyatlarının satışta ve kirada yüksek olmasını nasıl değerlendiriyorsunuz?

Konut fiyatları, 2021 yılı ekim ayından itibaren günümüze kadar yaşanan süreçte ciddi anlamda artan bir trend izlemektedir. Konut fiyat artışları açıklanan Resmi enflasyon rakamlarının çok üzerinde artış oranına sahiptir İlimiz için Merkez Bankası konut fiyat endeksine göre (2021 Aralık / 2020 Kasım dönemi ) konut fiyatlarındaki artış oranı bu bir yıllık süreçte yüzde 160’dır. Örneklersek, bir yıl önce 1000000 (bir milyon) TL fiyatlarında satış işlemi görmüş bir konut şimdi 2600000 (iki milyon altı yüz bin ) TL’den işlem görmekte veya pazarda beklemektedir. Bu konut fiyatlarındaki artışın birkaç sebebi vardır. Birinci nedeni 2018 yılından günümüzü kadar ilçe belediyelerinden alınan yapı ruhsatlarında daire bazlı azalmalıdır. Alttan stoka yeni konut, 2018 yıllarından önceki süreçteki olduğu gibi artarak devam eden bir trende girmemektedir. Daire bazlı alınan yapı ruhsatları ciddi anlamda daralmıştır. İkinci nedeni stokta bulunan konutları 2018-2022 yılları arası arasında azalması ve stokta yeni üretilmiş konutun yok denilecek hale gelmesidir. Bu anlamda bir arz eksikliği söz konusudur. Üçüncü nedeni ise yeni inşaatlarda gelen maliyet artışlarıdır. Stoka yen giren konutlar yüksek maliyetlerle pazara girmekte buda ikinci eldeki konutların fiyat artışı üzerinde ciddi katkılar sunmaktadır. Kısacası konut fiyatları için emsal teşkil etmektedir. Yukarıda saydığımız etmenler konut fiyatlarına sürekli yukarı taşımaktadır. Ülke ekonomisi dengelendiğinde konut fiyatları da denge noktasını bulacaktır. Yine kira fiyatları konut fiyatlarına paralel hareket etmektedir. İlimiz için geçmişte  Konut  fiyatı /kira çarpanı lokasyona göre değişmekle birlikte, orta gelir düzeyine hitap eden konutlar için 20 ila 24 yıl arsasında değişmekteydi . 202yılında ise Oluşan kira fiyatları  / konut değerine göre ise düşük kalmıştı. Bazı bölgelerde bu süre 30 yıla kadar çıkmıştı. Kira bedelleri marjı kapatmak için hızla yükselmeye başladı. Yukarıda belirttiğimiz marjı kapatmaya çalışıyor. Kira bedelleri bir miktar daha artacaktır.

Satışa sunacak veya kiraya verecek konut/işyeri/arsa bulmakta zorlanıyor musunuz?

Satılık işyerleri konusunda olmasa bile satılık ve özellikle kiralık konut portföyümüz daraldı. Bazı bölgelerde özellikle gerçek değerinde, satılık konut arsa portföyü oluşturmak oldukça güçleşti.

Bankaların verdiği konut kredisi faizlerinin makul seviyelere indiğini düşünüyor musunuz ve kredi ile ev almak isteyenlere ne gibi tavsiyelerde bulunmak istersiniz?

Kamu bankaları ile özel bankalar  arasındaki konut fiyat faiz oranları arasında ciddi fark var.Ev için konut kredisi kullanmak isteyenler faiz oranları nedeniyle kamu bankalarını tercih ediyor.Kamu bankalarında ise  tüketicinin kullanacağı kredi tutarları ile ilgili dolaylı  limit kıstasları uygulanıyor.Kamu bankaların deklare ettiği faiz oranları piyasa için cazip ama istenilen tutarda kredi kullanımı için  ilgili krediye ulaşmak zor. Kredi ile ev almak her zaman için cazip bir konut edinim yolu oldu. Ev almak isteyenler Kredi piyasasını her zaman takip etsinler kendileri için cazip ve ulaşılabilir olduğunda kredi ile ev almaktan çekinmesinler. Sıfır konutlara düşük oranlı kredi veriliyor; ancak Adana’da buna uygun kredi ile konut yok denecek sayıda… Konutların dar gelirliye yönelik düşük oranla verilmesi çok güzel bir uygulama; ancak daire bulmak çok zor. Ayrıca krediye ulaşmak için ikinci el konutlara da düşük oranlı kredi verilmesi mutlaka gerekiyor. Yine vatandaşın konut alımında mutlaka vergi oranları alım satım harçları düşürülmeli.

Emlakçı olmadan yapılacak alışverişler, alana ve satana kar sağlar mı? ‘’Sahibinden’’ şeklinde internette verilen ilanlara itibar etmek ne kadar güvenli?

Emlakçılık insan odaklı, uzmanlık gerektiren bir hizmet alanıdır. Emlakçı bölgesine ve uzmanlık alanına hakimdir Alacak, satacak veya kiralayacak kişilerin emlakçı ile çalışmalarında büyük yararlar vardır. Bu nedenle Alan da satan da büyük avantaj sağlar, kazanımlar elde eder. Konuyu açarsak; Emlakçı bölgesine, bölgesindeki fiyat değişimlerine ve gerçekleşen  fiyatlara hakimdir. Alınacak veya satılacak gayrimenkulün kanuni özelliklerini ve sahip olması gereken niteliklerini iyi bilir. Geniş bir portföyü ve pazarlama ağı vardır. Hızlı, güvenli  satış ve alım desteği sunar,İşlem süreçleri takip eder.İşlemin her anlamda doğru ve  düzgün  bir şekilde sonlandırılmasına aracılık eder.Yetkin emlakçı ile çalışmak herhangi bir sorunla karşılaşmamak için alıcı ve satıcı açısından  elzemdir. Ulusal emlak portalları ve ilan verilebilen sosyal medya uygulamaları, Kontrol mekanizmalarının sığ olduğu,fiyat konusunda spekülasyona açık, gayrimenkullere ilişkin genellikle net ve doğru bilgiler  içermeyen, gayrimenkule ilişkin beyan edilen bilgi ve tanımlamaların ilan verenin inisiyatifine bırakıldığı, yani bilgilerin yeterli,nadiren doğru olduğu ve özelikle de  ilan verenlerin yetkin olmadığı mecralar olarak hayatımızdadır.Bu nedenle özellikle gayrimenkul edinecek veya satacak kiralayacakların buraları yalnızca bir ön araştırma alanı olarak görmeleri gerekir.İşin sonunda her halükarda  profesyonellerinden destek almaları gerecektir.

Kayıt dışı emlakçılıklarla vermiş olduğunuz ciddi mücadeleler şu aşamada nasıl ilerliyor? Zorluklar yaşıyor musunuz?

2018 Ekim ayında yılında taşınmaz ticaretini düzenleyen yönetmelik yayımlandı ve Ticaret Bakanlığının itibaren TTBS (taşınmaz ticareti bilgi sistemi ) aktif olarak kullanılıyor. Hali hazırda ilimizde taşınmaz ticareti yetki belgesi almış işletme sayısı 522 adettir. Bunların çoğunluğu faaliyetlerine devam ediyor; ama taşınmaz ticareti yetki belgesi tek başına bir anlam ifade etmiyor. Çünkü bu anlamda ancak şikayete bağlı kontrol mekanizmaları uygulanabiliyor.Kayıt dışı çantacı veya ayakçı emlakçı olarak tabir ettiğimiz kişilerle mücadele için  asıl görev tüketiciye ve kamu kuruluşlarına düşüyor.Öncelikle tüketiciyi bilinçlendirmek hatta  yetkin kişi ve kuruluşlara kamu eliyle yönlendirmek lazım.Bu konuda tüketici farkındalığı yaratma gayreti içinde olmalıyız. Yine bu alanda, kamu birimlerine ait denetim mekanizmalarını hızla uygulamaya ve hayata geçirilmelidir. Örneklersek, tapu idarelerinde işlem salonlarına yalnızca  ilgisini ispat edenlerin alınması, gene sadece Tapu sahibi veya yetkilendirilmiş emlak ofislerin portallara ilan verebilmesi gayrimenkullere afiş veya branda asabilmesi gerekir.Yapılacak alım,satım kiralama işlemleri için süreçlerin başlangıç noktasını yetkin emlak işletmeleri  olmalıdır.Vergisel ve hukuksal süreçlerde kullanılacak sözleşmelerin  buralardan başlayarak yürütülmesi artık ciddi ciddi düşünülmeli ve hayatımıza girmelidir.

‘Mesleki Yeterlilik Belgesi’ uygulaması her önüne gelenin emlakçılık yapmasına engel olabildi mi?

Hayır. Mesleki yeterlilik belgesi taşınmaz ticareti yetki belgesi alabilmek için sadece bir ön koşuldur. Taşınmaz ticareti yetki belgesine sahip olmak için mesleki yerlilik belgesi dışında taşınmaz ticareti ile iştigal edeceklerin, belli bir süre içeren tecrübe şartı haiz olmaları, faaliyet gösterilecek mekanların ve donanımların yeterliliği gibi unsurlarında bünyelerinde barındırmaları gerekir. Yetki belgeli kişi ve kuruluşlar haricinde kontrol mekanizmaların sağlıklı işlememesi ve yukarıda belirttiğimiz ve bir takım yaptırımların hayata geçirilmemesi nedeniyle yetkin olmaya bir çok kişi bu hizmet alanına girmekte  hem devletimiz için hem de hizmet alanlar için maddi ve manevi kayıplara sebep olunmaktadır.

Kira geliri vergisi, mevcut haliyle ne gibi sorunları da beraberinde taşıyor?

Asıl sorun kamunun vergisel kaybıdır. Devletimiz vergisel anlamda bir kira gelirleri konusunda vergi kaybı yaşadığı açıktır Mevcut yasa ve yönetmeliklerle kiralamalarla ilgili işlemlerin takibi ve kontrolü güçtür. Kamu için şimdikinden farklı denetim ve kontrol mekanizmalarının işletmesi gereken bir alandır. Bu alanda ciddi kamusal düzenlemelerin önümüzdeki yıllarda hayat geçirebileceğini öngörmek, şimdiden hiçte zor olmayacaktır.

Vermiş olduğunuz bilgiler için teşekkür ederim

Ben teşekkür eder, çalışmalarınızda kolaylıklar dilerim.